编辑|价值线 托月 蕾蕾
经过2016年上半年的新一轮暴涨后,中国大陆居民房屋总价超过美国,成为世界第一!根据中国房价行情平台发布的最新城市房价数据,《价值线》研究院统计后显示,2016年6月,中国居民房屋总市值最高的前50个城市,市值总和超过了200万亿人民币,达到219万亿元,已经超过美国全国的居民房屋总市值200万亿元。
200万亿人民币是什么概念呢?
美联储定期发布美国居民的财富数据显示,截止15年3季度,美国家庭总财富是100万亿美元,大约相当于600万亿人民币,其中实物资产(包括房地产)的市值是30万亿美元,折合约200万亿人民币。
简单来说,随着房价的轮番上涨,把中国大陆这50个城市卖掉以后足以买下整个美国了,买下两个日本来也没有太大的问题。而中国2015年末GDP总量是美国的1/2, 人均GDP为美国的1/8。
价值线按照海通证券姜超提供的房屋市值计算方法,截止2015年年末,上海市常驻人口为2415万人。假定3口一家、户均一套的话,对应的存量住宅上海大约805万套。假定每套房子平均100平米,对应的是8.05亿平米的住宅存量。按照中国房价行情平台2016年6月的最新房价数据,2016年5月上海的平均房价为40844元每平方米,对应的总市值大约是32.88万亿人民币。依此方式计算出中国房屋价值最高的50个城市,房屋总市值超过200万亿人民币,上海,北京,深圳位列前三名。
表一:中国大陆城市房屋市值排行50强
备注:数据来源中国房价行情平台,截止时间2016年6月。《价值线》独家统计。
上海、北京、深圳房屋市值占38%,前10名占60%
在中国城市的房屋总市值最高的前50个城市中,上海、北京、深圳的房屋市值位居前三位。
在沪京之后,深圳以18.59亿元位居第三,深圳虽然平均房价最高,但是人口只有上海北京的一半,所以房屋总市值落后于上海、北京。
广州以9.32万亿元名列第四。总体上看,广州和深圳两个弱一线城市的房屋市值之和与上海、北京一个城市差不多。这也跟这四个一线城市的资金存量分布相差无几。这样的格局大抵符合区域经济发展格局,即北边有北京、东边有上海,而南边的中心则相对平摊到两个城市里面。
在北上广深之后,是天津、重庆、南京、杭州、苏州和温州六城。总体而言,位列前十的城市中,除了重庆外,其他城市均位于东部沿海地区,其中长三角城市最多,达到5个,珠三角和京津冀各2个。
对比东京、香港,2016年有可能成为中国热点城市房价泡沫最大时期
中国城市的房屋总市值最高的前50个城市,市值总和达到219万亿元。
这简直是逆天了,这是什么概念?中国2015年GDP在67.67万亿元,中国房地产市值至少是GDP的3倍多!请记住,这还仅仅是50个城市,是住宅类房地产市值,还不包括商业地产的市值。
其中,北上深三大一线城市的房屋市值就已经超过了中国2015年的GDP,有1.3倍还多。要知道,美国2013年住房总市值占GDP不足70%(美2013年GDP为16.8万亿美元)。
可见,中国一线城市房价的泡沫之大。
省会城市南京超越广杭成第一,地级城市苏州 温州分列一二
价值线研究院对包括四大直辖市除外的27个省会城市房价梳理比较发现,共有7个省会城市房价超过万元大关,其中,南京超越广州和杭州位居省会城市榜首。
表二:全国省会城市房价排行榜
地级城市苏州房屋市值第一,与GDP总量同类城市第一相适应。前些年领涨的龙头温州,近年经济下行,房价回落至同类城市第二。
成都房屋市值达到4万亿元,排名第四。拉萨由于常住人口少,房屋市值最少只有0.22万亿元。广州的房屋市值是拉萨的42倍。
中西部的城市中,合肥、郑州等城市由于今年以来房价快速上涨,房屋的市值也比较高。尤其是经济总量位列全国第28位的合肥,房屋市值已跻身第20位。进入2月份以来,合肥房价涨幅较大,政务区房价两个月平均上涨了6000元/平方米,合肥也由此成为今年以来房价上涨最快的中西部城市。
表三:全国省会城市房屋市值排行榜
房屋市值超美国,然后呢?
而20多年前,日本房地产市场一片火爆,卖掉东京土地也可以买下整个美国。
在1991年,日本的房价开始向下。而当日本楼市泡沫破裂之后,日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看,三大都市圈(东京圈、大半圈、名古屋圈)在楼市暴跌的数十年里,跌得最惨!
那中国的一线二线热点城市呢?
2015年6月至2016年6月,深圳的房价涨了50%—100%,上海、南京、苏州的房价涨了30%左右,然后呢?1989年的时候东京的房价也是一年涨60%,然后就没有然后了……
中国房地产业骨灰级大佬、原万科高级副总裁兼北京总裁毛大庆6月23日公开演讲时说:日本人口总数过亿,在1992年越过了人口抚养比1:1这条红线,房价开始加速下跌。也正是在1992年之后,日本经济发展极其缓慢,而在92年的时间点,日本GDP推动的因素不是房地产,65%来自于科技转化。
第六次人口普查中,90后总人口比80后总人口衰减了44.3%,00后出生的人口比90后人口衰减了34.6%,这都标志着年轻劳动力处在快速衰减的过程中,对房屋的需求也在大幅减少中。
中国的人口抚养比在快速靠近1:1。
2016-07-07