文章列表__文章详情

中国50城房屋总价超全美国!然后呢


编辑|价值线 托月 蕾蕾


经过2016年上半年的新一轮暴涨后,中国大陆居民房屋总价超过美国,成为世界第一!根据中国房价行情平台发布的最新城市房价数据,《价值线》研究院统计后显示,2016年6月,中国居民房屋总市值最高的前50个城市,市值总和超过了200万亿人民币,达到219万亿元,已经超过美国全国的居民房屋总市值200万亿元。


200万亿人民币是什么概念呢?


美联储定期发布美国居民的财富数据显示,截止15年3季度,美国家庭总财富是100万亿美元,大约相当于600万亿人民币,其中实物资产(包括房地产)的市值是30万亿美元,折合约200万亿人民币。


简单来说,随着房价的轮番上涨,把中国大陆这50个城市卖掉以后足以买下整个美国了,买下两个日本来也没有太大的问题。而中国2015年末GDP总量是美国的1/2, 人均GDP为美国的1/8。


价值线按照海通证券姜超提供的房屋市值计算方法,截止2015年年末,上海市常驻人口为2415万人。假定3口一家、户均一套的话,对应的存量住宅上海大约805万套。假定每套房子平均100平米,对应的是8.05亿平米的住宅存量。按照中国房价行情平台2016年6月的最新房价数据,2016年5月上海的平均房价为40844元每平方米,对应的总市值大约是32.88万亿人民币。依此方式计算出中国房屋价值最高的50个城市,房屋总市值超过200万亿人民币,上海,北京,深圳位列前三名。


表一:中国大陆城市房屋市值排行50强



备注:数据来源中国房价行情平台,截止时间2016年6月。《价值线》独家统计。


上海、北京、深圳房屋市值占38%,前10名占60%


在中国城市的房屋总市值最高的前50个城市中,上海、北京、深圳的房屋市值位居前三位。


其中,上海以32.88万亿元位居榜首,北京以32.48万亿元紧随其后,这两大一线城市遥遥领先于其他城市。

在沪京之后,深圳以18.59亿元位居第三,深圳虽然平均房价最高,但是人口只有上海北京的一半,所以房屋总市值落后于上海、北京。


上海、北京、深圳这三大一线城市市值总和达到了83.95万亿元,已占前五十城市房屋市值总和的38%。

广州以9.32万亿元名列第四。总体上看,广州和深圳两个弱一线城市的房屋市值之和与上海、北京一个城市差不多。这也跟这四个一线城市的资金存量分布相差无几。这样的格局大抵符合区域经济发展格局,即北边有北京、东边有上海,而南边的中心则相对平摊到两个城市里面。


在北上广深之后,是天津、重庆、南京、杭州、苏州和温州六城。总体而言,位列前十的城市中,除了重庆外,其他城市均位于东部沿海地区,其中长三角城市最多,达到5个,珠三角和京津冀各2个。


对比东京、香港,2016年有可能成为中国热点城市房价泡沫最大时期


中国城市的房屋总市值最高的前50个城市,市值总和达到219万亿元。


这简直是逆天了,这是什么概念?中国2015年GDP在67.67万亿元,中国房地产市值至少是GDP的3倍多!请记住,这还仅仅是50个城市,是住宅类房地产市值,还不包括商业地产的市值。


其中,北上深三大一线城市的房屋市值就已经超过了中国2015年的GDP,有1.3倍还多。要知道,美国2013年住房总市值占GDP不足70%(美2013年GDP为16.8万亿美元)。


可见,中国一线城市房价的泡沫之大。


从房价与可支配收入之比来看,据国泰君安证券研究的数据显示,2015年中国一线城市房价收入比超过1991年前后日本东京,略低于1997年香港。1991年前后是日本房地产泡沫最大时期,1997年是香港房价泡沫最大时期。2016年有可能成为中国房价泡沫最大时期。

省会城市南京超越广杭成第一,地级城市苏州 温州分列一二


价值线研究院对包括四大直辖市除外的27个省会城市房价梳理比较发现,共有7个省会城市房价超过万元大关,其中,南京超越广州和杭州位居省会城市榜首。


表二:全国省会城市房价排行榜


地级城市苏州房屋市值第一,与GDP总量同类城市第一相适应。前些年领涨的龙头温州,近年经济下行,房价回落至同类城市第二。


成都房屋市值达到4万亿元,排名第四。拉萨由于常住人口少,房屋市值最少只有0.22万亿元。广州的房屋市值是拉萨的42倍。


中西部的城市中,合肥、郑州等城市由于今年以来房价快速上涨,房屋的市值也比较高。尤其是经济总量位列全国第28位的合肥,房屋市值已跻身第20位。进入2月份以来,合肥房价涨幅较大,政务区房价两个月平均上涨了6000元/平方米,合肥也由此成为今年以来房价上涨最快的中西部城市。


表三:全国省会城市房屋市值排行榜


在地级市的房屋市值中,苏州以5.46万亿元排名第一,温州5.23万亿元紧随其后。苏州和温州房屋市值也是进入了全国前十名。
表四:全国地级城市房屋市值排行榜

房屋市值超美国,然后呢?


随着房价的轮番上涨,把中国城市的房屋总市值最高的前50个城市卖掉以后足以买下整个美国了,买下两个日本来也没有太大的问题。

而20多年前,日本房地产市场一片火爆,卖掉东京土地也可以买下整个美国。


房价疯涨的时候,日本人也相信,他们只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等资源,所以东京房价不会跌。

在1991年,日本的房价开始向下。而当日本楼市泡沫破裂之后,日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看,三大都市圈(东京圈、大半圈、名古屋圈)在楼市暴跌的数十年里,跌得最惨!


那中国的一线二线热点城市呢?


2015年6月至2016年6月,深圳的房价涨了50%—100%,上海、南京、苏州的房价涨了30%左右,然后呢?1989年的时候东京的房价也是一年涨60%,然后就没有然后了……


对于中国房屋总值已超美国,著名作家、投资人周梅森在接受《价值线》采访时认为:这绝不是一个好事,而是一个危险信号,一些地方,一些投资人靠炒房子来发展经济和实现财富增值已到了疯狂的颠峰阶段,随时可能发生崩塌。

中国房地产业骨灰级大佬、原万科高级副总裁兼北京总裁毛大庆6月23日公开演讲时说:日本人口总数过亿,在1992年越过了人口抚养比1:1这条红线,房价开始加速下跌。也正是在1992年之后,日本经济发展极其缓慢,而在92年的时间点,日本GDP推动的因素不是房地产,65%来自于科技转化。


第六次人口普查中,90后总人口比80后总人口衰减了44.3%,00后出生的人口比90后人口衰减了34.6%,这都标志着年轻劳动力处在快速衰减的过程中,对房屋的需求也在大幅减少中。


中国的人口抚养比在快速靠近1:1。


毛大庆深有感慨:要珍视1985到1995出生的人,如果他们还去搞房地产,炒房地产,中国经济真是没希望了。我谈这个话题没有那么浪漫,只是深深的忧虑和紧张。希望经济转型和创新的浪潮能改变中国的命运,让这个国家和民族在未来能够有更强大的话语权,我们也能够像以色列人那样,说我们的创新能改变全人类。

2016-07-07