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开发商的七大“暴利法则”


  日前,温总理在回答网友提问时有关“房地产商应该流着道德的血液”的表态再度引起了人们对开发商不诚信的口诛笔伐。一石激起千层浪,开发商道德与诚信的话题再次引起全社会热议。 

  百度搜索“业主维权”关键词,瞬间即可弹出422万个相关内容,可谓触目惊心。从房屋质量差、延期交房到违背卖房承诺、坐地涨价……尽管口口声声说诚信讲道德,但开发商侵害消费者权益事件几乎从未停止。 

  1.规划变更 

  2010年9月,金融街·金色漫香林二期的业主在收房时,发现房屋窗户存在严重问题,飘窗还没有一人高,被称为“倒立的飘窗”,与购房时参看的样板间和一期销售的现房明显不符,严重影响采光和居住。这引起了二期业主的强烈不满。但几个月后的今天,双方仍未就是否重新施工改窗,以及具体赔偿事宜达成最终统一解决方案。 

  广大律师事务所律师庄清忠提醒,过去购房人对产品的规划详细方案无从了解。新版商品房买卖合同要求房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中,开发商向业主承诺的建设方案要和公示内容一致,否则要承担明确的违约责任。 

  2.坐地涨价 

  近日,有媒体报道,在层层加码的楼市调控下,仍有楼盘逆市涨价。位于通州新华大街南侧的北京ONE项目逆市涨价3000元。以不足3000元/平方米的拿地价格,将通州的最高房价推上了3万元/平方米的高点。 

  知情人士透露,北京ONE的土地是六七年前年出让的,据了解,2004年通州的商品房价格仅在3500元/平方米左右,地价也就在1500元/平方米左右。与如今该项目的售价3万元/平方米的价格相差巨大。业内人士分析,就在第三轮调控已明确提出“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查”之时,北京ONE或将成为重点清查对象。 

  3.虚假承诺 

  位于广渠门36号地块的北京首城国际中心,作为2006年的“地王”,其身份和经历似乎在后来“地王”频现和房价飞涨的大潮中悄然隐去。但时至今日,许多人仍旧记得,当时该地块选择了少见的招标出让方式,竞得者城开和城建出价较华润地产出的最高价32亿元低6亿元,却拿到了土地。 

  原因是城开和城建公开承诺该楼盘90平方米以下小户型占70%以上,并在招标合同里标明“意向销售价格9500元/平方米”。但后来的结果竟是开发商食言,违背承诺,当年开盘价达13500元/平方米,此后价格一路攀升,如今已攀升至38000元以上,超出当年楼面地价5399元/平方米的7倍以上。 

  专家认为,开发商开盘价格与当初售楼蓄客时口头承诺的价格不符,在楼市并不罕见,这种做法本身已属于违约,因为即使是口头要约也具有法律效力,但像首城国际中心这样公然违背白纸黑字承诺的还实属少见。 

  4.质量低下 

  香悦四季的业主刘先生说他收房后心情就没有好过。他说也许是为了赶工期,避免迟交房而支付违约金,香悦四季匆忙的施工使得质量不过关,已经把众多业主拖入交房后大范围维修的泥潭。 

  凯德上元是凯德置地在北京开发的第一个高档精装修住宅区,业主张红2005年入住后,房子却出现了一系列质量问题,漏水、断电、渗漏、瓷砖破裂等,房屋在过去6年中维修了50多次。据了解,存在这样问题的凯德上元业主并不在少数。 

  近年来楼盘质量问题不断被曝光,即使是一些大品牌开发商也纷纷涉嫌其中。专家提示,大品牌固然是产品的保证,但在收房时一定要仔细验房,避免未来因为质量问题产生纠纷。 

  5.捂盘惜售 

  位于通州的华业东方玫瑰在业内知名度颇高,不是以其近百万平方米的超大规模,却是因其长达一年的延迟开盘,多次登上媒体“捂盘”涨价的黑名单。 

  当时该楼盘二期开盘时间多次更改,均价从1万元上涨到1.8万元,涨幅达80%,而迟迟不开盘的理由冠冕堂皇,即“未能取得预售许可证”。 

  据房屋管理局规定,项目取得建设用地规划许可证等其他四证之后,且已投入的工程建设资金达到总投资的25%以上时,商品房就可获得预售许可证。然而,该项目30余栋楼房已全部封顶,却丝毫没有开盘迹象。 

  去年北京曾出台促进房地产市场平稳发展的新政策,加大对房地产市场的监管。购房者可向市住建委投诉涉嫌存在未在规定时间内按时开盘、不进行网上认购、发布不实销售进度信息等违法违规行为,一经查实将对商品房预售项目进行专项执法和曝光。 

  6.物业失职 

  物业服务质量差的问题,一直高居地产类消费者投诉的前列。 

  家住年花城万芳园一区5号楼的张先生反映,他家的地下车库乱停车现象非常严重,此现象已经一年多了,且愈演愈烈,屡次投诉到物业公司,但物业一直未做出任何有效的调整和管理。愤怒的张先生建议已购买车位的业主联合起来,集体投诉物业的不作为。 

  无独有偶,保利百合的业主近来不断抱怨物业服务差。有业主指出,为迎接保利茉莉开盘,该物业将垃圾场放到地下室,造成垃圾清理速度变慢,极大破坏了地下车库环境。此外,地面的生活垃圾桶严重不足,造成小区卫生很差。此外,小区内的收发信件、安保以及成立业委会等诸多需要物业组织的诸项事宜都未能形成有效服务与管理,引起了众多业主的不满。专家提醒,业主应尽快成立业主委员会,对物业的行为进行监督和促进。 

  7.内部认购 

  2010年底,有知情者爆料,首城国际“一房难求”的背后是因为所有的房源几乎全部被内购,部分由中介流出高价倒卖,部分由获得该项目土地抵押权的某银行员工获得,还有一些全部被开发商的关系户获得。 

  根据2010年12月1日实施的北京市住建委最新《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》要求,预售方案中要说明自留商品房情况。包括楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积,并说明原因及销售的承诺,以杜绝一些开发商以团购或内部认购的名义来留房。 

  记者手记 

  治理楼市乱象须先完善体制 

  要说中国哪个市场比较乱,房地产市场一定算一个。登录各大网站的业主论坛,声讨、维权之声不绝于耳。开发商诚信的话题早已变成老生常谈。 

  长期以来,在开发企业的强势下,百姓根本无法判断市场信息的真实性,一些不良开发商更是市场混乱的始作俑者。在这几年的房地产调控中,开发商在社会公众中的公信力每况愈下,甚至成了奸商的代名词。倘若要问哪类企业在民众中威信最低、受责骂最多,非开发商莫属。 

  但客观的评论,导致楼市乱象的原因除了一些企业道德缺失之外,与地方政府的管理体制先天不足和监督的失位更是有着重要关系。随着政府相关法律法规的出台和完善,以及楼市调控政策的不断深入执行,今天的房地产市场正在走上规范之路。更多的企业开始自觉着手行业准则,珍视自身的名誉,越来越多的高品质地产项目不断涌现。一些企业品牌正在成为品质和诚信的代名词。 

  同时我们欣喜地看到,越来越多的房地产企业开始更多地承担起社会的责任,从慈善捐助到抗灾扶贫,从支持地方经济建设到积极投身经济文化事业,到处闪现地产企业的身影。 

  我们相信,随着政府的法律法规执行有力,购房者维权意识的觉醒,开发商诚信意识的回归,中国房地产行业将迎来又一个春天。 

2011-03-19