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论新房和二手房的性价比


  新房

  新房优势:选择空间更大,买新房无论在房型、朝向、楼层等方面有很大的选择空间,但是新房设计理念和设计技术条件不同,导致房型缺陷较多,功能实用性更具有未知性。开发商一般能够注重小区绿化、景观造型、物业管理及配套设施建设等;开发商有可能采用先进的建材(比如节能环保材料、高新科技建材)以及新颖的建筑设计。 

  劣势:交房期不确定,无法马上入住(一般在购房后一年左右才能真正居住,要多支付一年的利息和租金);有些新楼盘周边配套设施不方便,有待进一步提高;目前有些新盘地理位置相对比较差,生活成本一般比较高,交通需要一段时间才能成熟。

  二手房 

  优势:房源选择面广,价格弹性大,小区品质可见,房屋质量可控,同等价位地段配套更佳,可以随意选择邻居,购买装修房可省下装修费用,充分了解物业管理水平,二手房有时候等同于新房,二手房交易越来越趋向于公开透明。 
  劣势:交易过程中涉及的税费较多,交易过程中应选择值得信任的中介公司和经济人。 

  新房卖点 

  1、新房实用性价值增大,整体价值提高 

  2、新房注重小区周边绿化环境 

  3、新房物业服务提升到位快捷便利 

  4、新房交易较为透明流程较为规范 

  5、设计较好,房型缺陷较少功能更齐全 

  6、超前设计增加楼盘可持续价值 

  7、配套、功能、技术提升新房超前是卖点 

  8、新房装修省事省心 

  二手房卖点 

  1、二手房价格比较便宜能淘到合适的房子 

  2、二手房不一定就是便宜没好货 

  3、二手房适合“懒”人买 

  4、二手房及其配套一般都比较成熟 

  5、二手房的购买选择面越来越广泛 

  6、二手房的投资潜力已经崭露头角并具有广阔的升值空间 

  7、二手房购买风险性比较小 

  8、二手房让您择邻而居成为现实 

  二手房和新房分别适合哪类人群 

  住宅是生活方式的主要载体之一,而生活方式主要取决于人们在社会各阶层中所处的位置及其自身对于未来的认知,也就是人们对客观的生存状态和生活的主观认识。不同的生活方式最终会反映到他们所选择的住宅上。从选择的住宅角度分类,我觉得新房比较适合于:注重追求生活品位和居住环境,有能力预支未来的人选择郊区置业;发展事业、方便子女就学的成功人士选择市中心生活;选择市中心边缘的过渡性住宅的人大多数为单身人士。 

  二手房比较适合首次置业者、拆迁人群、低收入购房群体,以旧换新”改善居住条件人群、工薪阶层、中等收入群体部分长期投资人士; 

  毕竟大家需求不同,合理安排才是最重要的选择。 新房与二手房购买注意问题 

  购买新房要确定好目标与开发商过招: 

  经过深思熟虑之后,您肯定对几个入围楼盘进行了筛选,现在是您必须几选一的时候了。 

  1、如何判断开发商的实力,楼盘的合法性? 

  业内专家分析说,国内的房地产业刚刚起步,许多开发商的实力和经验可能会比较有限,您在买房时,在考察开发商实力的同时,更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来,您要看七证:(1)是开发商的营业执照,(2)是国有土地使用证,(3)是建设规划许可证,(4)是建设开工许可证,(5)是预售许可证,(6)是销售许可证,(7)是银行按揭协议书。 

  看这些证件,一是为了了解项目的合法性,更是要留意开发商已付了多少地价款,这从有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米,多则几十万平方米,大部分开发商都是采取滚动开发,先做第一期,资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清,有些开发商则是分期付清土地款。由此,可以判断出开发商的资金实力,以及他们对作好项目的决心。 

  这7个证件中,第2至第6个证件被称为“五证”,要注意这五证的用地范围、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。现在有的开发商领取的是临时土地使用证,此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金,因而,在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围内。 

  此外,您还应该向开发商要“两书”,即:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 

  2、如何选择适合自己的那一套房屋? 

  选择自己的房屋,一定要考虑周到。在选择好是住塔楼还是住板楼,是选择TOWNHOUSE还是别墅等品质的住宅类型之后,接下来,就是挑选某一套具体的房屋了。 

  首先要从小区的整体规划入手,对整个项目有个通盘考虑。一般来讲,能占据最多小区绿化的楼盘位置最好,因为绿化不仅是赏心悦目的景观,它对隔离噪音、粉尘,制造良好的小气候,比如湿度、温度等十分有效。在北京,冷季多刮西北风,暖季多刮东南风。因此,专家建议,如果您选择的楼座西北向有建筑物,东南有大片景观最为理想,因为北京冬春干燥,多沙的气流会被减弱,而夏季则凉风习习,不会有憋闷的感觉,可以使小区域形成良好的微循环,提高居住舒适度。从这个角度来讲,一个占据上述区位的楼座,其最“黄金”的户型也应位于东南角上,既占据阳光、景观,又享有优良小气候。其次的朝向是纯南,然后依次是西南、东北、纯东、纯西、西北、纯北。 

  3、怎么考察施工现场? 

  根据一些“过来人”的经验,您在作出了购买决定之后,如果是期房,您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时,您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小,房屋的建筑质量,装修标准,装修质量,房屋的附属设施是否完备,房间的隔音效果如何,天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏,以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。 

  4、此外在对房屋外部进行查看时,要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。 

  买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。对一些无法实地考察到的情况,要向售楼人员了解,同时,也要多方面打听相关的信息。 二手房购买时: 

  1、注意交易主体从事二手房交易的资格 

  如卖方是否有房产证,产权是否清晰;还没有拿到产权证的现房不能买卖;若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前,作为买方,可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件,并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断,获得确认后,交易才可进行。 

  2、注意交易房屋的评估价是否正确真实 

  在这个环节中存在的风险,就是对房屋评估价偏高或偏低,有些评估价含的水分很多,就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出,是导致与房屋市场价值偏离的主因,而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法,二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右,过高价格买入者,将存在贬值的风险,反之,平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中,交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价,必要时还可要求出具评估报告,作为实际售价的依据。 

  3、二手房质量上的瑕疵了解房屋结构 

  购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量,如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要,应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。

  4、交易手续要在交易场所完成 

  购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护,引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗,这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此,购买二手房时,买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定交纳各种交易费用,领取政府颁发的产权证,最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。切不可因小而失大。只有这样,才能买到放心合适的房子。

2011-01-20